Gestione degli immobili: ambiente, sicurezza e sostenibilità
L’articolo 812 del codice civile recita: «Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo[...]». Questo fa capire come, quando si parla di “immobili”, l'elemento ambiente (e i connessi concetti di salute e sicurezza della popolazione) sia parte stessa della discussione.
Non solo; i nuovi principi dell’economia circolare stanno rimodulando la gestione dei beni immobili secondo la “regola delle 3 R” (rigenerazione/riqualificazione, riutilizzo e riciclo).
L’analisi
Nel documento, realizzato da Stantec (www.stantec.com/it) sono analizzati i principali aspetti HSE (salute, sicurezza e ambiente), economici e di pianificazione del territorio relativi alla protezione, alla valorizzazione e alla riqualificazione del “portafoglio immobiliare”, termine quest’ultimo mantenuto volutamente ampio in modo da includere terreni e fabbricati di tipo industriale, commerciale ma anche residenziale e rurale, in uso o dismessi. Questo perché le problematiche in capo al gestore sono spesso le stesse e poiché, nell’ottica di una pianificazione del territorio sostenibile e integrata, è corretto avere un approccio concettuale fortemente inclusivo. Non deve essere dimenticato, infatti, che una corretta gestione di un portafoglio immobiliare non può prescindere da un’attenta valutazione delle passività ambientali e dei profili di rischio per la salute e per la sicurezza per la popolazione.
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I rischi e i costi
Dopo un inquadramento generale del panorama immobiliare italiano, l’analisi prende in considerazione i rischi e i costi legati alla mancata o non ottimale gestione di una proprietà immobiliare. L’esperienza, infatti, dimostra che, con l’abbandono
delle attività e il progressivo spostamento del personale dagli impianti, si verifica talvolta un processo spontaneo di diminuzione dell’attenzione rispetto alle problematiche del sito.
Inoltre, una corretta gestione di un portafoglio immobiliare non può prescindere da un’attenta valutazione:
- delle passività ambientali;
- dei rischi sanitari per la popolazione;
- della sicurezza dei lavoratori in caso di attività affidate in appalto ad imprese terze (servizi di sorveglianza, piccole manutenzioni, lavori di sfalcio/ potatura delle aree verdi eccetera), per i quali il proprietario dell’immobile si configura come datore di lavoro committente, ai sensi dell’art. 26, comma 1, lettera b), D.Lgs. n. 81/2008.
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Le opportunità
Sono, poi, esaminate le opportunità, non solo economiche, che possono scaturire da una più attenta valorizzazione di un immobile o un’area, ad esempio in termini di sostenibilità socio-ambientale. Il valore di una proprietà immobiliare è, infatti, determinato da una “relazione complessa” di natura economica, sociale e ambientale tra proprietari immobiliari, territorio e mercato, in un determinato momento. La qualità di questa relazione, generata attraverso un equilibrato bilancio delle diverse variabili, ne influenza il valore ottenuto. Nelle società di oggi, il valore di una proprietà va ricercato e individuato all’interno dei pilastri della sostenibilità (sociale, economica e ambientale) e deve essere quindi il risultato della condivisione fra i vari stakeholder sui quali ha un impatto.
In questo senso, il ricorso alla due diligence ambientale e di sicurezza permette di individuare le passività e verificare la conformità normativa alla legislazione vigente, nonché i potenziali rischi connessi alla presenza di contaminazioni storiche non note o non individuate in precedenza.
Inoltre, l’adozione di pratiche sostenibili contribuisce a ridurre l’impatto ambientale e stimola a un ripensamento “green” dei propri sistemi di gestione. Numerose ricerche dimostrano che le imprese che hanno investito nella sostenibilità tendono a migliorare la redditività ed aumentare il market share, oltre che avviarsi verso degli standard europei creati per facilitare una transizione da un modello di consumo lineare a uno circolare. Tema, quest’ultimo, che, parlando del riuso di immobili esistenti attraverso la loro demolizione (parziale o totale), si spinge fino alle attività stesse di cantiere.
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La gestione degli immobili
A seguire, il documento analizza, attraverso l’intervento di un esperto di un’importante fondo immobiliare, il modello economico legato alla gestione di una proprietà immobiliare e dei punti fondamentali da tenere in conto nella sua gestione.
Spazio viene poi dato ad alcuni strumenti per la gestione dei dati a disposizione di progettisti e committenti che permettono una migliore integrazione di un progetto immobiliare nel territorio e tra gli stakeholder.
Le prospettive: partecipazione e rigenerazione
Infine, il documento passa in rassegna alcuni esempi virtuosi fondati sulla sostenibilità, sul coinvolgimento degli stakeholder e sull’economia circolare in grado di offrire una visione di sviluppo basata soprattutto sulla rigenerazione urbana e sulla partecipazione di progettisti, costruttori, investitori, amministratori e cittadini.
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